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G&D Developers: arquitectos convertidos en desarrolladores

Gabriel Mayo y Daniel Mintzer cuentan su experiencia como emprendedores en distintas escalas. Sus consejos sobre tipologías, locaciones y el trato con los dueño de terrenos.

 

Los arquitectos Gabriel Mayo y Daniel Mintzer, socios de G&D Developers, aprendieron a desarrollar sus propios proyectos después de haber trabajado toda la década del 80 brindando servicios profesionales para otros. Empezaron con dúplex y siguieron con edificios entre medianeras durante la década del 90. Hasta que llegó el apocalipsis de 2001 y, después de algunos años de desarrollar en Miami y Punta del Este, en la década de 2000 decidieron subir la escala y desarrollar torres de entre 15.000 y 22.000 m2, en alianza con el estudio Lier & Tonconogy.

Esa época se caracterizó, según explican, por la existencia de una demanda ávida de adquirir propiedades a buen precio, ya que los valores habían alcanzado su piso histórico. “Hasta teníamos compradores extranjeros, algo que hoy no existe”, cuentan. Estos flujos eran los que permitían cubrir los importantes egresos semanales (a gremios y proveedores) que generan las obras de esa envergadura. Sin embargo, poco antes de que finalizara esa década volvieron a reducir la escala “por cuestiones de edad y de salud”, bromean.

Por otra parte, su paso por un mercado como el de Estados Unidos, donde se utilizan unidades de medida distintas y sistemas constructivos en seco, les enseñó a dejar en manos de otros arquitectos el trabajo de proyecto y dirección para centrarse en el trabajo específico del desarrollador. Es lo que siguen haciendo en los últimos diez años también en Argentina.

En diálogo con ARQ, Mintzer y Mayo explican que, para cualquier emprendimiento, la primera tarea consiste en algo tan simple como elaborar un plan en el cual la suma de los costos de construcción, del terreno y de los honorarios sea menor al precio de venta.

Para los arquitectos que se ven en la necesidad de desarrollar sus propios proyectos pero todavía no cuentan con un mecanismo aceitado para encontrar lotes e inversores, lo que recomiendan es elaborar primero un módulo o prototipo capaz de ser replicado en distintos barrios de Buenos Aires que tengan codificación R2b1 y FOT 1,6, como pueden serlo Chacarita, La Paternal o Boedo; barrios donde abundan terrenos de 8,66 metros de frente por 40 de profundidad, con una incidencia de aproximadamente 5.000 $/m2. Son lotes que en promedio, cuestan 4 millones de pesos, y en ellos –según explican– se puede construir alrededor de 800 m2 en tres o cuatro pisos

Aconsejan asociar siempre al propietario del terreno. “Un desarrollo implica un riesgo, y el dueño del lote va a obtener una ganancia gracias a nuestro trabajo. Por eso, es lógico que comparta también el riesgo”, argumenta Mintzer. Más aún si el canje no es por unidades terminadas sino por un porcentaje de las ganancias, ya que entonces pasa a convertirse en socio. En el primer caso, en cambio, aconsejan estructurar el negocio como un fideicomiso para que el aportante de la tierra sea un fiduciante más.

Como desarrolladores de escalas mayores, G&D se arriesgaron a ser pioneros en locaciones no explotadas, como la ciudad de Neuquén, donde proyectaron y construyeron un edificio de usos mixtos Ribera Urbana, en la urbanización del Paseo de la Costa, y en el corredor Donado Holmberg, en Buenos Aires, donde ya concluyeron Holmberg 2350 (fue la primera obra terminada en el barrio parque) e iniciaron las obras de Ramblas Boulevard.

En estos casos, más allá de estudiar el mercado, recomiendan asegurarse de que el terreno tenga la infraestructura de servicios adecuada, y que las condiciones políticas del lugar también lo sean. “En general, este tipo de proyectos necesitan de una legislación especial, y eso nunca es gratis porque algunos funcionarios suelen creer que el hecho de proveer estos instrumentos los hace socios en las ganancias”, ironizan. Y aconsejan ser pioneros “de a poquito, dando pequeños pasos”.

Elogios al Cedin y a la pesificación del mercado

Más allá de cuál sea su postura política, los socios G&D aseguran ser entusiasta fervientes del Cedin (Certificado de Depósito para inversión), herramienta lanzada por el gobierno nacional en julio de 2013 para blanquear dinero fuera del circuito y destinarlo a inversiones en inmuebles. La vigencia de este instrumento ya fue prorrogada cinco veces, la última de ellas hasta fin de este año. Lo interesante de los cedines, según G&D, es que no sólo le sirve a quienes hayan hecho uso de este mecanismo, para blanquear sus dólares, sino para también a quienes los adquieran en el mercado secundario.

Por eso, Mintzer y Mayo cuentan que les recomiendan a sus compradores que compren Cedines en el mercado secundario, ya que al comprarlos con dinero en blanco se obtiene la ventaja de conseguir un descuento del 8% sobre su valor nominal. Quienes se deshacen de ellos perdiendo ese margen, en tanto, lo asumen como el costo financiero de haber blanqueado su dinero.

Pero G&D también rescatan de estos últimos años el hecho de haber conseguido que el mercado inmobiliario trabaje íntegramente en pesos, algo impensable durante muchas décadas y que hoy es una realidad.

Fuente: http://arq.clarin.com