Con la vista puesta en la
recuperación
Con nuevos lanzamientos se busca seducir a la
demanda contenida en los últimos 24 meses. Con los valores por
m2 más baratos de la región los desarrolladores buscan seducir
al inversor y comprador final para que vuelvan a invertir en el
mercado inmobiliario local. La financiación y los diferenciales
se transforman en elementos clave para la reactivación de
sector.
El 2014 quedó atrás y con
él, un conjunto de variables y estadísticas que reflejan un
mercado retraído y expectante de anuncios que generen
previsibilidad tanto en materia económica como en medidas que
impacten de manera positiva en el sector de la construcción.
El año que comienza,
encuentra un mercado un sector concentrado marcado por
obras a gran escala en locaciones triple A y con la figura del
inversor volviendo a tomar fuerza en la escena del Real Estate
nacional por lo congelado que está el valor del m2 en dólares,
si se compara a éste con otras plazas de la región.
“El mercado está contenido,
los inversores atentos a las oportunidades que surgen y los
desarrolladores siguiendo el minuto a minuto para encontrar el
momento indicado para lanzar los proyectos” analiza Rodrigo Fernández Prieto,
Director de Fernández
Prieto & Asociados, quien considera que el
escenario macro que se viene en materia económica, impactará
positivamente en el mercado.
“En el corto plazo
comenzarán a ingresar divisas del exterior para financiar
proyectos relacionados con la energía y la agroindustria. Si a
esto le sumamos que se siga trabajando para acortar la brecha
entre el dólar oficial y el marginal y que paulatinamente se
vaya generando un clima de previsibilidad en el manejo de los
costos en el sector de la construcción, la demanda
contenida a lo largo de estos tres años comenzará a expresarse
y volverá a invertir en activos reales provocando un incremento
en el valor de propiedades de entre 500 y 1000 USD el m2. Es
por ello que consideramos que los que apuestan hoy a construir
e invertir serán los ganadores en el mediano plazo, algo
similar a lo que ocurrió en el 2001 cuando compraron en Puerto Madero
a 1000 USD el m2 y en el 2005 triplicaron su capital”, sintetiza Fernández Prieto.
El Factor
Tierra:
El principal indicador que
el mercado comienza a moverse tiene que ver con la búsqueda de
tierra, Lucas
Zalcwas, Director de P&S Constructora describe
“El mercado
de la tierra se está empezando a mover. Los grandes jugadores
se están posicionando ya que se augura para el 2016 un futuro
promisorio. A pesar de que el 2015 será un año electoral,
si el dólar marginal mantiene su valor y no extiende su brecha
con el oficial, es probable que se adelante ese escenario y
muchos emprendimientos de gran volumen que están frenados
salgan a ofertarse.”
Al igual que Zalcwas, Héctor D´Odorico,
Presidente de CUCICBA,
reafirma el concepto de la capitalización de los terrenos “En lo que respecta al
futuro inmediato, desde las comercializadoras notamos que hay
desarrolladoras en búsqueda de tierra para lanzar nuevos
proyectos en capital federal de cara al 2015. Hoy hay muy
buenas oportunidades en la adquisición de tierra y a su vez el
costo de la construcción en dólares está bajo, por lo que esta
situación comienza a verse en las estadísticas de permisos que
otorga el gobierno de la ciudad”.
Es así, como el land
banking, se transformó en una de las vedetes de un mercado convulsionado.
Por un lado desarrollistas salieron a adquirir suelo para
futuros desarrollos y por otro, inversores y consumidores
compraron terrenos para construir casas en barrios cerrados que
se abrieron al tema financiamiento. Uno de esos casos fue Haras del Sol que
diseñó un plan de financiamiento a 10 años en pesos tanto para
la venta de lotes como para la construcción de viviendas.
“Somos un sector
sumamente valioso para la economía y en los últimos 10 años nos
hemos convertido en un instrumento clave para el inversor y el
sector de la construcción. Venimos de un 2014 que fue un año muy
difícil, para todos los sectores de la economía, en especial
para el mercado inmobiliario. A pesar de ello, creo que fue un
año de sinceramiento, crecimiento y aprendizaje ya que nos
obligó a los desarrolladores a encontrar variantes que nos
permitan impulsar las ventas para que el mercado se
reactive”, analiza Juan Carlos Oddino de
Haras del Sol.
Los Valores y
la venta:
Si bien el mercado se
encuentra amesetado, se puede afirmar que la crisis no es profunda,
lo negativo de la situación fue que se prolongó en el tiempo y
eso generó incertidumbre en el sector provocando una parálisis
de venta en el segmento del usado.
“Estamos en un escenario
con una gran cantidad de oportunidades para inversión ya sea
minorista como mayorista en el caso de empresas y fondos. El
inversor está inquieto y en la búsqueda de alternativas
bien ubicadas y con alta perspectiva de revalorización. Esta
situación está dada porque hoy se accede a unidades
Premium con valores muy competitivos y en pesos” destaca Marcelo Buyo,
Gerente General de Grupo
Portland.
“Más allá de las
contingencias atravesadas por el país, el escenario permitió
lanzar productos orientados a segmentos específicos que se
adecuen al contexto y al cliente actual que tiene liquidez de
pesos y necesita volcarlo a un instrumento que permita
preservar su valor en el tiempo. Nuestra visión como compañía
es que la mejor manera de escaparle a la inflación es
posicionarse en activos reales como los bienes inmuebles,
asumiendo compromisos en pesos a lo largo del tiempo”, analiza Guido Wainstein, Director
de Qualis
Development y ganador del último Premio a
la Creatividad Inmobiliaria con Puerto Pampa, un emprendimiento
de usos mixtos en el Distrito de las Artes de la Ciudad de
Buenos Aires.
Si bien el gran desafío del
mercado pasa por establecer un mecanismo de crédito que
acompañe al PROCREAR, la variable clave es encontrar un
mecanismo que logre controlar la inflación. Hoy el negocio
inmobiliario pasó a ser financiero, un buen manejo de los
costos es la diferencia entre el éxito y el fracaso de un
proyecto.
Dólar Blue vs
Propiedades:
Hoy día, resulta
imprescindible segmentar el Real Estate Argentino en diversos
submercados. Entendiendo esto, hay emprendimientos denominados
Premium, ya sea por su calidad de amenities, o por su ubicación
privilegiada, o por su alto valor de diferenciación, que han
sido muy buenas inversiones durante los últimos meses, incluso
superando ampliamente al dólar blue.
Desde Grupo Monarca, Mariano Galeazza,
Gerente de Operaciones de la empresa realizó una comparativa
entre el incremento del valor del m2 en una obra en pozo y la
inversión en dólares comprado en el mercado marginal y el
resultado fue el siguiente:
“En dos de los emprendimientos que estamos desarrollando en
Grupo Monarca (Lagoon Pilar y Lagoon Hudson) han sido pruebas
sustancialmente claras para éste análisis. En el caso de
Lagoon Pilar, si tomamos como referencia el período que
comprende de Octubre de 2013 a Noviembre de 2014, y partimos
del valor de una unidad promedio del emprendimiento en octubre
del 2013 y la comparamos con el valor de esa misma unidad a
Noviembre de 2014, encontraremos que la apreciación de precio
fue del 74% (en términos nominales). Rendimiento muy superior
al 40% del dólar marginal durante ese mismo período de tiempo.
Lagoon Hudson plantea un escenario similar, solo que desde
febrero de 2014 ya que fue el momento en el que comenzó a
comercializarse el emprendimiento. Desde ese momento hasta el
mes de noviembre de 2014, el dólar paralelo se incrementó en un
18%, mientras que los precios promedio de las unidades del
emprendimiento subieron alrededor del 56%. De esta forma
podemos analizar que aquellos inversores que apostaron a proyectos
como Lagoon, obtuvieron rendimientos significativamente
superiores comparados con los que hubieran obtenido si
apostaban al dólar. Consideramos que esta tendencia seguirá
profundizándose de cara al futuro” finaliza la
comparativa realizada por el economista Galeazza.
En conclusión, este 2015
será un año bisagra para el sector de los desarrollos
inmobiliarios. Durante la última década, los años
electorales fueron favorables para la actividad del
sector. Hoy los precios están estables, bajó el costo de la
construcción en dólares y los valores de los terrenos
mantuvieron su precio. Ahora, solo queda esperar cómo van
evolucionando las tres variables durante el primer trimestre
del año que comienza.
Fuente: Tandem Strategic
Group
