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Con la vista puesta en la recuperación

Con nuevos lanzamientos se busca seducir a la demanda contenida en los últimos 24 meses. Con los valores por m2 más baratos de la región los desarrolladores buscan seducir al inversor y comprador final para que vuelvan a invertir en el mercado inmobiliario local. La financiación y los diferenciales se transforman en elementos clave para la reactivación de sector.

El 2014 quedó atrás y con él, un conjunto de variables y estadísticas que reflejan un mercado retraído y expectante de anuncios que generen previsibilidad tanto en materia económica como en medidas que impacten de manera positiva en el sector de la construcción.

El año que comienza, encuentra un mercado un sector concentrado marcado por obras a gran escala en locaciones triple A y con la figura del inversor volviendo a tomar fuerza en la escena del Real Estate nacional por lo congelado que está el valor del m2 en dólares, si se compara a éste con otras plazas de la región.

“El mercado está contenido, los inversores atentos a las oportunidades que surgen y los desarrolladores siguiendo el minuto a minuto para encontrar el momento indicado para lanzar los proyectos” analiza Rodrigo Fernández Prieto, Director de Fernández Prieto & Asociados, quien considera que el escenario macro que se viene en materia económica, impactará positivamente en el mercado.

“En el corto plazo comenzarán a ingresar divisas del exterior para financiar proyectos relacionados con la energía y la agroindustria. Si a esto le sumamos que se siga trabajando para acortar la brecha entre el dólar oficial y el marginal y que paulatinamente se vaya generando un clima de previsibilidad en el manejo de los costos en el sector de la construcción, la demanda contenida a lo largo de estos tres años comenzará a expresarse y volverá a invertir en activos reales provocando un incremento en el valor de propiedades de entre 500 y 1000 USD el m2. Es por ello que consideramos que los que apuestan hoy a construir e invertir serán los ganadores en el mediano plazo, algo similar a lo que ocurrió en el 2001 cuando compraron en Puerto Madero a 1000 USD el m2 y en el 2005 triplicaron su capital”, sintetiza Fernández Prieto.

El Factor Tierra:

El principal indicador que el mercado comienza a moverse tiene que ver con la búsqueda de tierra, Lucas Zalcwas, Director de P&S Constructora describe “El mercado de la tierra se está empezando a mover. Los grandes jugadores se están posicionando ya que se augura para el 2016 un futuro promisorio. A pesar de que el 2015 será un año electoral, si el dólar marginal mantiene su valor y no extiende su brecha con el oficial, es probable que se adelante ese escenario y muchos emprendimientos de gran volumen que están frenados salgan a ofertarse.”

Al igual que Zalcwas, Héctor D´Odorico, Presidente de CUCICBA, reafirma el concepto de la capitalización de los terrenos “En lo que respecta al futuro inmediato, desde las comercializadoras notamos que hay desarrolladoras en búsqueda de tierra para lanzar nuevos proyectos en capital federal de cara al 2015. Hoy hay muy buenas oportunidades en la adquisición de tierra y a su vez el costo de la construcción en dólares está bajo, por lo que esta situación comienza a verse en las estadísticas de permisos que otorga el gobierno de la ciudad”.

Es así, como el land banking, se transformó en una de las vedetes de un mercado convulsionado. Por un lado desarrollistas salieron a adquirir suelo para futuros desarrollos y por otro, inversores y consumidores compraron terrenos para construir casas en barrios cerrados que se abrieron al tema financiamiento. Uno de esos casos fue Haras del Sol que diseñó un plan de financiamiento a 10 años en pesos tanto para la venta de lotes como para la construcción de viviendas.

“Somos un sector sumamente valioso para la economía y en los últimos 10 años nos hemos convertido en un instrumento clave para el inversor y el sector de la construcción. Venimos de un 2014 que fue un año muy difícil, para todos los sectores de la economía, en especial para el mercado inmobiliario. A pesar de ello, creo que fue un año de sinceramiento, crecimiento y aprendizaje ya que nos obligó a los desarrolladores a encontrar variantes que nos permitan impulsar las ventas para que el mercado se reactive”, analiza Juan Carlos Oddino de Haras del Sol.  

Los Valores y la venta:

Si bien el mercado se encuentra amesetado, se puede afirmar que la crisis no es profunda, lo negativo de la situación fue que se prolongó en el tiempo y eso generó incertidumbre en el sector provocando una parálisis de venta en el segmento del usado.

“Estamos en un escenario con una gran cantidad de oportunidades para inversión ya sea minorista como mayorista en el caso de empresas y fondos. El inversor está inquieto y en la búsqueda de alternativas bien ubicadas y con alta perspectiva de revalorización. Esta situación está dada porque hoy se accede a unidades Premium con valores muy competitivos y en pesos” destaca Marcelo Buyo, Gerente General de Grupo Portland.

 “Más allá de las contingencias atravesadas por el país, el escenario permitió lanzar productos orientados a segmentos específicos que se adecuen al contexto y al cliente actual que tiene liquidez de pesos y necesita volcarlo a un instrumento que permita preservar su valor en el tiempo. Nuestra visión como compañía es que la mejor manera de escaparle a la inflación es posicionarse en activos reales como los bienes inmuebles, asumiendo compromisos en pesos a lo largo del tiempo”, analiza Guido Wainstein, Director de Qualis Development y ganador del último Premio a la Creatividad Inmobiliaria con Puerto Pampa, un emprendimiento de usos mixtos en el Distrito de las Artes de la Ciudad de Buenos Aires.

Si bien el gran desafío del mercado pasa por establecer un mecanismo de crédito que acompañe al PROCREAR, la variable clave es encontrar un mecanismo que logre controlar la inflación. Hoy el negocio inmobiliario pasó a ser financiero, un buen manejo de los costos es la diferencia entre el éxito y el fracaso de un proyecto.

Dólar Blue vs Propiedades:

Hoy día, resulta imprescindible segmentar el Real Estate Argentino en diversos submercados. Entendiendo esto, hay emprendimientos denominados Premium, ya sea por su calidad de amenities, o por su ubicación privilegiada, o por su alto valor de diferenciación, que han sido muy buenas inversiones durante los últimos meses, incluso superando ampliamente al dólar blue.

Desde Grupo Monarca, Mariano Galeazza, Gerente de Operaciones de la empresa realizó una comparativa entre el incremento del valor del m2 en una obra en pozo y la inversión en dólares comprado en el mercado marginal y el resultado fue el siguiente: “En dos de los emprendimientos que estamos desarrollando en Grupo Monarca (Lagoon Pilar y Lagoon Hudson) han sido pruebas sustancialmente claras para éste análisis. En el caso de Lagoon Pilar, si tomamos como referencia el período que comprende de Octubre de 2013 a Noviembre de 2014, y partimos del valor de una unidad promedio del emprendimiento en octubre del 2013 y la comparamos con el valor de esa misma unidad a Noviembre de 2014, encontraremos que la apreciación de precio fue del 74% (en términos nominales). Rendimiento muy superior al 40% del dólar marginal durante ese mismo período de tiempo. Lagoon Hudson plantea un escenario similar, solo que desde febrero de 2014 ya que fue el momento en el que comenzó a comercializarse el emprendimiento. Desde ese momento hasta el mes de noviembre de 2014, el dólar paralelo se incrementó en un 18%, mientras que los precios promedio de las unidades del emprendimiento subieron alrededor del 56%. De esta forma podemos analizar que aquellos inversores que apostaron a proyectos como Lagoon, obtuvieron rendimientos significativamente superiores comparados con los que hubieran obtenido si apostaban al dólar. Consideramos que esta tendencia seguirá profundizándose de cara al futuro” finaliza la comparativa realizada por el economista Galeazza.

En conclusión, este 2015 será un año bisagra para el sector de los desarrollos inmobiliarios. Durante la última década, los años electorales fueron favorables para la actividad del sector. Hoy los precios están estables, bajó el costo de la construcción en dólares y los valores de los terrenos mantuvieron su precio. Ahora, solo queda esperar cómo van evolucionando las tres variables durante el primer trimestre del año que comienza.

Fuente: Tandem Strategic Group